Мечта о собственной квартире в Израиле становится все более актуальной для многих израильтян. Постоянные переезды и расходы на аренду начинают утомлять, и появляется желание обрести собственное жилье в Израиле. После накопления первоначального взноса для ипотеки возникает вопрос: как искать и покупать недвижимость? Самостоятельно обращаться в банки, обращаться к местным друзьям или нанимать риелтора? Давайте разберемся в этом вопросе.
Первый и самый часто задаваемый вопрос: можно ли купить старую квартиру, провести ремонт и продать ее с прибылью? В общем это возможно, но на практике это сложнее чем кажется. Дорогой ремонт и налоги часто превышают потенциальную выгоду, да и найти такой объект очень непросто. В этой статье мы поэтапно разберем процесс покупки недвижимости для жилья или инвестиции.
1. Бюджет
Первый шаг – определить максимальный бюджет для покупки жилья. Необходимо учесть налоги, комиссии, ремонт и другие потенциальные расходы.
• Налоги
Жители Израиля имеют право на скидку на налог при покупке единственного жилья. При покупке жилья стоимостью до 1 978 745 шекелей налоговые обязательства отсутствуют. Подробнее об этом в разделе о налогах.
• Комиссии
Адвокат: 0,5-1% + НДС от стоимости жилья
Риелтор: до 2% + НДС от стоимости жилья
Ипотечный брокер: от 6 000 шекелей
*НДС 17%
• Ремонт
Побелка квартиры обойдется примерно в 2 500 - 6 000 шекелей, а средняя стоимость капитального ремонта квартиры площадью 100 кв.м. составит около 100 000 шекелей. Многие банки предоставляют кредит на ремонт жилья до 100 000 шекелей под низкий процент после выдачи ипотеки.
• Перевод денег
Перевести средства в Израиль можно двумя основными способами: самостоятельно или с помощью специалистов. Для самостоятельного перевода необходимо открыть счет в одном из банков, ориентированных на русскоязычных клиентов, таких как Дисконт и Апоалим. Далее необходимо соблюсти процедуры аудита, комплаенса и т. д. в соответствии с требованиями банка.
Также можно воспользоваться услугами специалистов, которые помогут выбрать подходящий банк, проведут все необходимые процедуры и благодаря своим связям обеспечат быстрый перевод средств на счет. Комиссии за такие услуги обычно стоят 1,5-3%, в зависимости от суммы перевода.
2. Ипотека (машканта)
Банк может предоставить вам машканту на сумму до 75% от стоимости жилья. Однако, если вы не являетесь резидентом Израиля, ваши основные доходы находятся за пределами страны, или вы приобретаете второе жилье, вероятно, банк выдаст кредит в размере до 50-60% от стоимости.
Важно отметить, что банки Израиля обычно не одобряют ежемесячные выплаты, превышающие 35-40% от чистого семейного дохода. Например, если ваш семейный доход составляет 10 000 шекелей в месяц, банк не одобрит ипотеку с ежемесячной выплатой более 4 000 шекелей. Для приблизительного определения ежемесячного платежа можно использовать следующее правило: на каждые 100 000 шекелей ипотеки ежемесячный платеж будет около 500 шекелей. Например, при ипотеке на 1 000 000 шекелей ваш ежемесячный платеж, согласно грубым расчетам, составит 5 000 шекелей. Естественно, это зависит от процентной ставки и срока ипотеки.
Ипотечный брокер
Возникает вопрос: стоит ли обращаться к ипотечному брокеру или довериться менеджеру банка? С одной стороны, почему платить брокеру 7 000 шекелей, когда банк может предоставить личного менеджера бесплатно?
Во-первых, не всегда в вашем банке найдется менеджер, говорящий на русском языке. В этом случае вам, вероятно, придется пригласить с собой кого-то, кто владеет ивритом, чтобы понимать происходящее.
Кроме того, система ипотеки в Израиле довольно сложна, потому что ипотека состоит не из одного кредита (как в России), а из нескольких более меньших, каждый со своими правилами и процентной ставкой. Обычно ваша ипотека будет включать три или четыре "мелких" кредита. Например, часть кредита может быть привязана к индексу потребительских цен или доллару, другая часть - с переменной или фиксированной процентной ставкой, и так далее. Почему это важно? Потому что за некоторые кредиты могут взиматься штрафы за досрочное погашение, в то время как другие можно погасить без штрафа. Кроме того, выбор конкретных элементов ипотеки (там`иль) имеет большое значение, особенно если вы планируете досрочное погашение части долга в ближайшие годы. Правильный там`иль может принести вам значительные сбережения.
Наконец, сам процент по кредиту. Раз вы выбрали подходящий там`иль, вы хотите получить наилучшие условия. Это означает, что вам нужно "бегать" по разным банкам и добиваться улучшения условий. "Этот банк предложил 3%, что можете предложить вы?" Следует помнить, что разница в 0,5% по ипотеке на 1 000 000 шекелей на 25 лет может уменьшить ежемесячный платеж на почти 300 шекелей и общую сумму выплат на 90 000 шекелей за весь срок кредита.
В заключение, опытный брокер поможет вам правильно сформировать там`иль, получить максимальную сумму кредита и сэкономить значительные деньги. Если вы решите обратиться к брокеру, предпочтительно выбрать того, кто имеет опыт работы с новыми репатриантами.
После всех переговоров с банком вы получите предварительного одобрения на ипотеку (ишур икрони), который действует в течение 24-90 дней.. Это не обязывает вас брать кредит именно в этом банке, но гарантирует получение кредита на определенных условиях.
3. Место Жительства
Решение о месте проживания играет ключевую роль в процессе покупки недвижимости в Израиле. Имея предпочтения по месту проживания, такие близость к друзьям, родственникам или месту работы, то поиск подходящего жилья будет упрощен. Однако, если вы еще не определились с местом, рекомендуется учесть несколько факторов, таких как климатические условия, близость к месту работы, наличие школ и общественного транспорта, а также общественная инфраструктура.
4. Поиск
После определения бюджета и предпочтительного места проживания начинается поиск подходящего жилья. В этом разделе мы рассмотрим как самостоятельный поиск, так и обращение к услугам агентов недвижимости.
• Самостоятельный поиск
В наше время практически все предложения о продаже недвижимости можно найти в интернете. Популярные израильские ресурсы, такие как Yad2 и Madlan, являются основными досками объявлений, но они на иврите. Есть несколько сайтов на русском, но они обычно предлагают ограниченное количество актуальных объявлений. Если у вас есть знакомые, владеющие ивритом, попросите их выделить несколько часов, чтобы вместе рассмотреть варианты.
• Агентства недвижимости
Если вы предпочитаете доверить поиск профессионалам, обратитесь в агентства недвижимости. Хороший агент поможет вам найти подходящие варианты, предложит объекты согласно вашим требованиям и поможет в оформлении сделки. Найти надежного агента - ключевой момент в поиске недвижимости. Вы можете обратиться к агентствам, специализирующимся на помощи новым репатриантам, например, к агентству Сабрас.
Учитывая, что большинство объектов недвижимости представлены агентствами, нанять одного агента сэкономит вам время и упростит процесс поиска.
После нахождения подходящего объекта недвижимости не забудьте пересчитать все расходы и комиссии. Обратитесь к адвокату или агенту для финальных расчетов и учтите ежемесячные расходы, такие как арнона (налог на землю) и ваад хабайт (плата за «подъезд»).
5. Контракт
После согласования цены переходим на оформление юридических документов. В Израиле этим занимаются исключительно адвокаты. Важно выбрать адвоката, специализирующегося на недвижимости и, желательно, владеющего русским языком. Не стоит рассматривать вариант адвоката знакомых, если он не специализируется на недвижимости, даже если даже если вам предлагают низкую цену.
• Предварительный контракт
Некоторые продавцы или риелторы могут предложить подписать предварительный контракт на месте (зихрон дварим). Этот документ содержит основные условия сделки и предшествует оформлению полноценного контракта. Важно понимать, что зихрон дварим имеет полную юридическую силу, и его отмена может повлечь за собой штрафные санкции и даже судебное разбирательство. В большинстве случаев адвокаты советуют покупателям не подписывать зихрон дварим, а дождаться оформления полноценного контракта адвокатами.
• График платежей
Перед привлечением адвокатов важно обсудить график платежей и дату въезда. Обычно при заключении контракта покупатель обязан внести предоплату в размере 10-20% от стоимости недвижимости, а оставшуюся сумму оплатить согласно обговоренному графику. Если ваши средства еще не находятся в Израиле или если вы планируете использовать ипотеку, рекомендуется проконсультироваться с агентом и адвокатом относительно оптимального распределения графика платежей.
8. Налоги
При покупке единственной квартиры резидента налог на приобретение недвижимости рассчитывается по следующим правилам:
• На сумму до 1 978 745 шекелей – налог не взимается.
• На разницу в стоимости от 1 978 745 до 2 347 040 шекелей – ставка составляет 3,5%.
• На разницу в стоимости от 2 347 040 до 6 055 070 шекелей – ставка составляет 5%.
• На разницу в стоимости от 6 055 070 до 20 183 565 шекелей – ставка составляет 8%.
• На сумму выше 20 183 565 шекелей – ставка составляет 10%.
Например, при покупке квартиры за 1 500 000 шекелей налог не взимается. При покупке квартиры за 2 500 000 шекелей налог составит 20 538 шекелей.
Для новых репатриантов в течение первых семи лет предоставляется возможность уплаты налогов по ставкам для новых репатриантов. Однако налоги на жилье стоимостью до 1 500 000 долларов выгоднее уплачивать по ставкам, действующим для жителей Израиля, а не для новых репатриантов.
9. Переезд
Перед днем переезда убедитесь, что вся сумма переведена. После переезда коммунальные платежи, такие как электричество, газ, вода, арнона и ваад хабайт должны быть переведены на ваше имя.
Мазаль тов! Теперь у вас официально есть жилье в Израиле.
Статью написал Артур Якубович из компании Сабрас, которая специализируется на покупке, продаже, аренде и управлении недвижимости в Израиле.
Связаться с ним можно по телефону 058-444-8882.
Сайт – https://sabras.co.il/ru/
Ватсап – нажмите тут |
