Этого решения я ждал 13 лет – ровно столько, сколько я занимаюсь сделками купли-продажи недвижимости.
Вы собираетесь продать свою квартиру, воспользовавшись при этом услугами посредника. Как вы будете устанавливать цену, за которую вы выставите ее на продажу, и еще важнее – цену, за которую вы на самом деле будете готовы ее продать? Поищете в интернете цены на похожие квартиры, посмотрите объявления на соседних улицах … В конце концов вы скорее всего закончите тем, что спросите у посредника, сколько запрашивать изначально, и за сколько продавать в конце.
О том, что маклером двигают не совсем те же интересы, что и вами, замечательно написал Стивен Левитт в главе "Что общего между Ку-клукс-кланом и агентами по торговле недвижимостью?" книги "Фрикономика" :
Рассмотрим процесс, который, на первый взгляд, не вызывает большого страха, — продажу вашего дома. Что в этом может быть такого пугающего? Прежде всего продажа дома обычно является крупнейшей сделкой в вашей жизни, у вас почти наверняка нет опыта в этом деле и вы очень привязаны к объекту продажи. В то же время здесь есть, как минимум, два сильных опасения: что вы продадите дом гораздо дешевле, чем он стоит, и что вы вообще не сможете его продать.
В первом случае вы боитесь назвать потенциальным покупателям слишком низкую цену, а во втором — слишком высокую. Поэтому вы возлагаете надежды на то, что именно ваш агент по продаже недвижимости найдет искомую золотую середину. Ведь он владеет всей необходимой информацией: данными по похожим домам, последним тенденциям и по вторичному рынку жилья. В некоторых случаях агент даже может найти вам именно такого покупателя, как вы хотите. Вы думаете, что вам несказанно повезло иметь союзником в этом сложном деле такого знающего специалиста.
К сожалению, эксперт обычно смотрит на вещи абсолютно не так, как вы. Агент по продаже недвижимости может видеть в вас не столько союзника, сколько объект для махинаций. Вспомните исследование, упоминавшееся в начале этой книги, посвященное определению разницы между стоимостью домов, принадлежащих самим агентам, и тех, что они продают для своих клиентов. Оно показало, что агент держит свой дом на рынке в среднем на десять дней дольше, выжидая оптимального предложения, и продает его на 3% дороже, чем ваш. В случае с домом за триста тысяч долларов разница составляет целых десять тысяч. Вот именно, десять тысяч долларов идут в его карман, а не в ваш, и приносит их владение информацией и глубокое понимание стимулов. Проблема состоит в том, что, если агент продаст ваш дом на десять тысяч дороже, он получит из них только 150 долларов — не особенно хорошее вознаграждение за дополнительную работу. Таким образом, его задача состоит в том, чтобы убедить вас, что 300 тысяч долларов — это хорошее предложение, даже щедрое, и отказаться от него было бы глупо.
С сегодняшнего дня маклерам придется быть куда осторожнее, поскольку подталкивание клиента к тому, чтобы продать квартиру или дом заметно ниже его рыночной стоимости может влететь в копеечку.
Мировой суд города Ришон-ле-Цион вынес судебное решение, обязывающее посредника возместить своему клиенту-продавцу убытки в размере 165.000 шекелей (почти 50.000 долларов). Суд посчитал, что дом был продан именно на такую сумму ниже своей рыночной стоимости – и принял аргумент о том, что именно маклер заявил клиенту, что ему предлагают хорошую цену.
Юмор ситуации состоит в том, что дом был продан именно за 300.000 долларов, которые приводит в качестве примера Стивен Левитт, так что мы можем процитировать его вновь: " Таким образом, его задача состоит в том, чтобы убедить вас, что 300 тысяч долларов — это хорошее предложение, даже щедрое, и отказаться от него было бы глупо ". Убедить клиента продать дом за 300.000 долларов маклеру удалось, вот только суд посчитал, что посредник оказался слишком уж убедительным, и нанес большой финансовый ущерб продавцу.
Поскольку в Израиле действует система прецедентного права, можно предположить, что клиенты, продавшие свои квартиры и дома заметно ниже рыночной стоимости под давлением недобросовестных маклеров, будут более активно требовать сатисфакции через суд, а добросовестные посредники вообще поостерегутся давать советы касательно цены, по которой будет совершаться сделка.
Важный момент судебного решения заключается в том, что маклер жил и работал в том районе, где продавался дом, а продавцы жили в другой части страны. Суд сделал из этого вывод, что продавцы не знали реальной стоимости дома, а посредник прекрасно ее знал. Поэтому особо внимательными посредникам теперь придется быть с продавцами – или покупателями – из-за границы, аргумент которых о незнании реальной рыночной стоимости суд будет принимать с относительной легкостью.
© Адвокат Эли Гервиц, Президент Израильской русскоязычной адвокатской коллегии
|
